Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Если детально рассматривать процесс приобретения или продажи недвижимости, то задачи эти выглядят непростыми. Но еще более сложным представляется вопрос, каким образом реализовать квартиру, доля которой принадлежит несовершеннолетнему.

Чем же обременена реализация подобной квартиры, в которой совладельцем выступает ребенок, не достигший совершеннолетия?

Актуальность подобного вопроса проявляется в тот момент, когда возникает необходимость в расширении жилой площади по причине пополнения в семье вторым, а затем третьим ребенком.

Наиболее явным решением представляется обычная реализация прошлой квартиры, где площади становится недостаточно для всех домочадцев, и приобретение новой, отвечающей этим простым семейным требованиям.

Однако задача реализовать недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, хоть и сложна, но вполне реальна. В подобном процессе существует масса моментов, которые просто необходимо брать в расчет. Подробности всех условий подобных сделок упоминаются в ГК РФ.

При условии, когда в ходе сделки интересы ребенка не будут ущемляться и ему будет отведена своя доля в приобретаемой недвижимости, не уступающая по показателям прошлой, можно рассчитывать на разрешение от органов опеки и попечительства на реализацию старой доли.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Для начала нужно позаботиться о разрешении, выдаваемом попечительским советом. Только их решение может предоставить право на осуществление подобной сделки.

При обращении в органы опеки и попечительства, учитывайте, что возникнет необходимость в передаче ребенку новой доли в приобретаемой квартире или же в другой, но эквивалентной утрачиваемой.

Если вы не добились одобрения уполномоченного органа, сделка будет аннулирована и расторгнута по судебному решению. Самих участников совершаемой сделки, по законодательству, ожидает наказание.

Таким образом, существует лишь пара вариантов:

  • Когда реализуя старую жилплощадь, вы не желаете приобретать другую, то в обязательном порядке должны позаботиться о предоставлении ребенку доли жилой площади в ином месте. Эта площадь может принадлежать вашим родителям;
  • Одновременно реализуя долю, принадлежащую ребенку, вы оформляете на него другую, полностью сопоставимую со старой, в приобретаемом жилье.

Вариант обычной реализации жилья, где живет ребенок, без предусмотренной альтернативы, невозможен.

Что следует проверять перед покупкой квартиры, читайте тут.

В каком месте и объеме выделяется доля?

До того как заняться реализацией старой жилплощади, следует принести всю документацию на реализуемую в планах квартиру в органы опеки и попечительства, и поинтересоваться, на какую из разновидностей жилья они смогут выдать официальное разрешение.

Неоднократно встречались случаи, когда родители приобретали недорогостоящую комнату и полностью оформляли ее в пользу ребенка.

Однако, в подобных случаях, разрешения от попечительского совета они не получали, поскольку самостоятельное проживание несовершеннолетнего недопустимо (хотя бы с матерью). Для пары жильцов подобной площади было недостаточно.

Если продаваемая доля равнялась трети жилплощади, то и доля в приобретаемом жилье должна быть сопоставимой. Ни при каких обстоятельствах недвижимость, приобретаемую для ребенка, не уменьшают.

Далее разговор будет вестись о том, каким образом реализовать квартиру при условии прописки в ней детей, не достигших совершеннолетия, и перечне необходимой документации.

Оформление документации

Нужно получить разрешение у нотариуса на реализацию доли от недвижимости, принадлежащей ребенку. Подобное одобрение нужно оформить и в попечительском совете.

Обязательное условие – присутствие обоих родителей либо опекуна. Когда кто-либо из представителей не имеет возможности присутствия по причине развода, разногласий касательно решения о реализации части недвижимости ребенка, либо отсутствии данных о местоположении, дело рассматривается в судебном порядке.

Для принятия решения по вопросу без суда, необходимо подтвердить факт лишения одного из родителей/опекунов родительских прав либо соответствующее судебное постановление, удостоверяющее их пропажу без вести.

В случае если один из представителей ребенка не может прибыть по причине пребывания за рубежом или ином городе, достаточным будет согласие, заверение которого выполнено консульством РФ в государстве пребывания гражданина или же разрешения, заверенного нотариусом. Когда кто-либо из представителей признан умершим, необходимо предоставление свидетельства о его смерти.

В зависимости от субъекта страны, выдвигаемые к пакету документации требования могут разниться. Встречается, что перечень документации может отличаться даже при смене муниципального учреждения конкретного региона или города.

Именно по этой причине информацию о списке документов, с выдвигаемыми к ним требованиями, нужно уточнять в местном муниципалитете.

Преимущественно разрешение о реализации части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, могут выдать при предоставлении:

  • Родительских паспортов;
  • Паспорта и свидетельства, подтверждающего рождение ребенка (оригинала или копии);
  • Документов на приобретаемое жилье, где зафиксировано, что ребенку будет отведена во владение отдельная площадь;
  • Заявления;
  • Свидетельства, подтверждающего бракосочетание или расторжение брака;
  • Документов на жилье, которое реализуется;
  • Свидетельства, устанавливающего право владения недвижимостью;
  • Нотариально оформленного разрешения на реализацию, выданного представителям ребенка;
  • Выписок, оформленных с лицевых счетов каждой из квартир;
  • Выписок, сделанных из домовых книг (приобретаемого и продаваемого жилья);
  • Платежного документа о выплате госпошлины;
  • Договора на приобретение новой жилплощади.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Попечительским советом оцениваются условия, в которых проживает ребенок, для выдачи разрешения на приобретение нового равноценного жилья.

Представители из муниципалитета принимают меры для соблюдения прав и интересов ребенка при заключении сделки и удостоверения невозможности уменьшения объема имущества последнего.

При реализации квартиры, необходимо уведомить о данном факте органы опеки и попечительства в письменной форме. Инспектор Управления социальной защиты населения лично присутствует при составлении соответствующего заявления, в котором родителями/опекунами письменно подтверждается обязанность соблюдения прав ребенка. По написанию заявления, инспектор производит его заверение.

Идеальный вариант подразумевает проведение органом опеки и попечительства личного собеседования с представителями ребенка и последним (при условии достижения им 14 лет), а также владельцами жилья, которое приобретается, для принятия от последних согласия в письменной форме о передаче жилплощади в пользу несовершеннолетнего.

Если возраст ребенка превышает 14 лет, он может сам принять участие в совершаемой сделке, но лишь при письменной одобрении этих действий родителями.

Предоставление опекунским органом согласия:

  • Оформляем справку о лицах, которые зарегистрированы в реализуемом жилье. В этих целях один из родителей (опекунов) для подачи документации обращается в паспортный стол, предъявляя личный паспорт; свидетельство, подтверждающее рождение ребенка или же, при наличии, его паспорт; свидетельство, удостоверяющее право владения квартирой (где должно быть упоминание и о ребенке);
  • Следует обратиться непосредственно в орган опеки и попечительства. Родители (даже разведенные), совместно с ребенком (в возрасте от 14 лет) посещают учреждение для предоставления следующей документации: своих паспортов; свидетельства (паспорта) ребенка; справки о лицах, которые зарегистрированы в реализуемой квартире; свидетельств, подтверждающих право владения приобретаемым и реализуемым жильем; технических паспортов;
  • Составляется заявление о приобретении и реализации жилья. Подписывать заявление должны оба родителя (усыновителя либо опекуна), а также ребенок от 14 лет;
  • Ожидается решение. Органом опеки и попечительства заявление может рассматриваться две недели, в течение которых проводится полная проверка возможности ущемления детских прав. При успешном прохождении проверочных мероприятий, выдается разрешение, позволяющее реализовывать имущество ребенка.

Органами опеки и попечительства может быть не дано разрешение при таких обстоятельствах:

  • При приобретении жилья в рассрочку, с одновременной реализацией всей имеющейся в собственности недвижимости;
  • Когда при сделке имущество одновременно и продается и дарится;
  • Когда приобретается недвижимость на этапе возведения объекта (отсутствует право владения);
  • Когда имущество, которое приобретается, уступает по квадратуре реализуемому жилью;
  • При условии отсутствия в жилье, которое приобретается, одного из удобств, коммуникаций;
  • При слабом развитии или отсутствии близлежащей к жилью инфраструктуры.

Этот порядок обязателен до достижения ребенком возраста полной дееспособности. Этот возраст наступает с 18 лет: совершеннолетний имеет полные права гражданина, у него есть возможность самостоятельно совершать сделки.

Конечно, есть ряд случаев, в которых момент дееспособности может наступить раньше, с 16 лет. Этот момент может наступить при устройстве гражданином, достигшим 16 лет на работу, и получения им общего соцпакета; занятия ИП; при вступлении в брак. В этих случаях сделка возможна без привлечения органа опеки и попечительства.

Порой предоставляется разрешение на открытие счета на имя ребенка, с условием внесения на него средств, полученных от реализации принадлежащей ему доли недвижимости. Право пользования подобным счетом возникает с момента совершеннолетия.

Одобрение от органов опеки и попечительства может быть получено в случае предоставления им доказательств создания лучших условий проживания для ребенка в новом жилье:

  • Лучшей экологической обстановки;
  • Более развитой инфраструктуры вблизи от места проживания;
  • Более благоприятных для развития и здоровья ребенка климатических условий;
  • Предложения более прибыльной работы родителям.

После дачи органом опеки и попечительства положительного решения, можете вкладывать последнее в пакет документации и назначать дату сделки.

По выполнении этих пунктов, проведение сделки протекает в стандартном ритме:

  • Нотариусом удостоверяется заключение двухстороннего договора, имущество передается по акту приема-передачи;
  • Проводится регистрация права владения на лиц, участвующих в сделке;
  • Процесс реализации старого жилья происходит одномоментно с приобретением нового;
  • После перехода права владения, происходит регистрация ребенка, не достигшего совершеннолетия, по адресу приобретенной недвижимости;
  • В заключение, в органам опеки и попечительства направляются ксерокопии договоров, их извещают о факте получения ребенком имущества в объеме, сопоставимым с предыдущим.

Как устранить риск при приобретении жилья, если его владелец – несовершеннолетний:

  • В обязательном порядке нужно уточнить, имеется ли в семье, у которой вы запланировали приобрести жилье, несовершеннолетние дети;
  • Если таковые имеются, нужно разузнать в опекунском органе информацию о том, пребывают ли они на учете. При подтверждении отсутствия семейных проблем, для оформления продажи недвижимости будет достаточным письменно оформить согласие от родителей и отсутствие возражений у органов опеки и попечительства. Когда же семья относится к неблагополучным, перед проведением сделки крайне важно уточнить установленный юридический статус ребенка, если же этого не сделать заранее, создается риск расторжения договора;
  • Разузнайте, относятся ли дети к владельцам жилья;
  • Не верьте доводам продавца, в особенности, если имеется их родственная связь с ребенком, касательно решения ими вопроса в органах опеки и попечительства;
  • Удостоверьтесь в подлинности документа о согласии органов опеки и попечительства;
  • Получите в органах опеки и попечительства информацию, назначался ли ребенку опекун, разузнайте, не присутствует ли факт лишения родителей прав на ребенка (либо оформления такового).

Какая возникает опасность?

Продавцами может скрываться факт того, что ребенку назначался опекун. Эти действия продавцы совершают исключительно в своих интересах. В таком случае, предъявленные покупателю разрешительные документы по продаже жилья с подписями лиц, не имеющих в отношении ребенка родительских прав, не будут иметь абсолютно никакой юридической силы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Читать еще:  Справка о составе семьи

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник: o-nedvizhke.ru

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Источник: oformovich.ru

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Сделка с недвижимым имуществом требует оформления договора купли-продажи, а также регистрации процедуры и права собственности в органах Росреестра. Продавец обязан подтвердить, что его собственность не находится под обременением, у него нет долгов по ЖКХ, а также он должен выписать всех прописанных в ней жильцов. С последним вопросом часто возникают определённые трудности — если на жилплощади зарегистрирован ребёнок, выселить его можно будет только с разрешения органов опеки.

Нужно ли разрешение органов опеки на выписку ребёнка

Если ребёнок проживает в квартире, которая подлежит продаже, ведомственная организация, занимающаяся защитой прав детей, называемая органами опеки и попечительства, должна быть извещена об этом действии в следующих случаях:

  • Когда несовершеннолетний гражданин указан в документах о регистрации права на объект недвижимости в качестве единственного владельца или ему принадлежит доля в данной жилплощади, органы опеки должны убедиться в том, что ребёнку есть куда переезжать при условии сохранения за ним эквивалентного права собственности в новом жилье. Данное ведомство после проведения проверок должно предоставить родителям или опекунам ребёнка соответствующий документ, свидетельствующий о согласовании с ним этого вопроса.
  • Если малолетний подданный РФ не имеет каких-либо прав собственности в объекте жилой недвижимости, опека обязана лишь убедиться, что он будет поставлен на регистрационный учёт в другом месте, причём жилищные условия не должны быть для него ухудшены относительно предыдущих. То же относится к ситуации, когда происходит обмен неприватизированной квартиры.

Уведомить органы родители обязаны в любом случае, и, если с их стороны дальнейшего действия не происходит, продавцы квартиры могут быть привлечены к ответственности через судебную инстанцию по инициативе опеки.

Как получить разрешение от опеки

Во взаимоотношениях между гражданами в части купли-продажи недвижимости имеются несколько ситуаций, для которых предъявляются разные требования в отношении детей со стороны органов опеки, в частности:

  • Если родителям необходимо продать квартиру, в которой ребёнок является долевым собственником, то, согласно ФЗ № 48, он имеет право действовать лишь в интересах собственника, подписывая документы об отчуждении имущества с согласия опеки. Разрешение опеки выдаётся только в том случае, если родитель имеет опекунские права на ребёнка и действует сугубо в его интересах, а также при условии, что в тот же момент приобретается другая жилплощадь, в которой ребёнок получит долю, не меньшую, чем раньше.
  • Если приобретается новое жильё взамен старого, органы опеки должны провести независимую оценку данного объекта на предмет его стоимости, которая должна быть эквивалентной или более высокой, чем у отчуждаемого имущества. По завершении оценочных действий госструктура выдаёт соответствующее согласие.
  • Когда новая жилплощадь берётся в ипотеку, в том числе и с участием материнского капитала, ведомство должно убедиться в платёжеспособности семьи. Для опеки это гарантия того, что кредит будет полностью погашен, и банк не выселит семью с жилплощади.
Читать еще:  Кто платит декретные: государство или работодатель

Все оценочные и согласовательные действия относительно отчуждения собственности ребёнка органы опеки проводят на основании заявления, написанного опекуном.

Инструкция по составлению заявления в органы опеки

Документ с просьбой о разрешении опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, находящейся у него в собственности, должно иметь регламентированную ведомством форму, образец которой можно скачать здесь. На пустом шаблоне, в печатной или рукописной форме, указываются следующие данные:

  1. Наименование документа в опеку. Подробные сведения об отделе ведомства — шифр, адрес, контактные данные.
  2. Описание объекта недвижимости, подвергающегося отчуждению, — локация объекта, номер из кадастра, количество комнат, общая и полезная площадь.
  3. Личные данные на несовершеннолетнего собственника объекта, с указанием его доли в процентах.
  4. Сведения о приобретаемой квартире в том же объёме, что и о продаваемой.
  5. Указание, какая доля в новом жилье будет находиться в собственности ребёнка.
  6. Подтвердить оформление права собственности на ребёнка при покупке жилья.
  7. В конце документа ставится год, месяц и день его написания, после чего один из официальных опекунов ставит личную подпись.

Важно! После получения заявления сотрудники ведомства берут для себя 15 рабочих дней на анализ всех обстоятельств текущей ситуации и принятия решения. По прошествии указанного срока опека либо выдаёт опекунам согласие, либо отказывает в совершении данной процедуры.

Разрешение на отчуждение собственности

Как выполняется обязательство о выделении доли в квартире

Если опекун заявляет в документе для ведомства о вычленении доли в приобретаемой квартире для ребенка не меньше, чем была у него в собственности ранее, он обязан выполнить данное обязательство, так как именно оно является основополагающим фактором при согласии опеки на продажу квартиры. Доля должна выделяться по следующим признакам:

  • В документе о собственности в соответствии с оценочной стоимостью нового жилья. Если ранее ребёнку принадлежали 25 % квартиры стоимостью 3 млн руб., а вся квартира стоила 12 млн руб., то, если цена новой жилплощади составляет 10 млн руб., ему должна будет принадлежать уже 30 % доля, так как эквивалент считается именно по абсолютному показателю цены, а не по процентному соотношению от всей недвижимости.
  • Ребёнку указанная доля должна быть выделена в натуре, то есть предоставлена отдельная комната со спальным местом, игровой зоной или письменным столом и т. д., либо, если такое разделение невыполнимо, в квартире выделяется зона, принадлежащая несовершеннолетнему сыну или дочери с тем же набором необходимых детских вещей.

Важно! Органы опеки оставляют за собой право на проведение инспекции в отношении исполнения родителями возложенных на себя обязательств, и, если выявляются нарушения, выписывается предписание об их устранении, игнорирование которого может привести к судебному иску.

Документы в органы опеки при покупке квартиры

Ребёнок — собственник доли в квартире

Органы опеки требуют вместе с заявлением копии большого объёма официальных бумаг. Чтобы ведомство вынесло положительное решение, заинтересованное лицо должно предоставить следующие бумаги в соответствии с приведённым списком:

  • Удостоверения личностей обоих родителей или опекунов ребёнка.
  • Документ, подтверждающий семейный статус родителей, — о заключении брачного союза либо об его расторжении.
  • Если дети не достигли 14-летнего возраста, предоставляются их сертификаты о появлении на свет.
  • Если указанный возраст уже наступил — паспорта граждан РФ на каждого ребёнка.
  • 14-летний гражданин считается условно дееспособным, поэтому он должен написать нотариально заверенное согласие о продаже квартиры своими родителями.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.
  • Такой же договор (или его проект) о приобретении нового объекта, либо документы о собственности на него, если он уже был приобретён заранее.
  • Кадастр на отчуждаемое имущество.
  • Свидетельство о госрегистрации права, подтверждающее долевое участие ребёнка в данной квартире.
  • Выписка из домовой книги с указанием количества прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц.
  • Результат проведения независимой оценки объекта с указанием его реальной рыночной стоимости.
  • Справка из коммунальных служб об отсутствии каких-либо долгов за эксплуатацию жилья.

Рассматривая предоставленные документы, органы опеки имеют право затребовать какие-либо дополнительные бумаги, играющие ключевую роль в принятии решения. Следует учесть, что подобные процедуры по смене жилья надо производить исключительно в летний период, во время школьных каникул, так как органы опеки могут отказать в согласовании сделки посреди учебного года школьника.

Переезд в новое жильё

Действия родителей в случае отказа в выписке ребёнка с жилплощади

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдаётся далеко не всегда, так как родители могут нарушить требования законов России. Основное количество отказов приходит при наступлении ситуаций, описанных в перечне:

  • Опека выявила, что смена жилплощади происходит на худший вариант, что ущемляет имущественные права ребёнка.
  • В ходе заключения договора выясняется, что несовершеннолетний отпрыск получает в собственность долю меньшей стоимости, чем у него была раньше.
  • Локация нового объекта недвижимости не позволяет несовершеннолетнему ребёнку свободно передвигаться к социальным и прочим объектам. Такие ситуации нередко случаются, когда родители обменивают квартиру на дом за городом, где отсутствует метрополитен или общественный транспорт.

В подобных ситуациях родители обязаны выбрать иной объект недвижимости для возможности вычленения в нём доли и приписки сына/дочери, увеличить долю, принадлежащую ребёнку, либо письменно гарантировать, что для поездок в школу или поликлинику ему всегда будет обеспечен какой-либо транспорт. Если же таких возможностей нет, семье придётся некоторый период временить со сменой жилья.

Опека действует исключительно в интересах детей, и, если родители полностью соблюдают все требования, никак не ущемляя интересы своего сына или дочери, ведомство всегда сможет предоставить им искомую справку и поздравить с грядущим переездом.

Источник: shtrafsud.ru

Согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Процесс продажи квартиры, в которой одним из собственников является ребенок, по закону разрешен. Однако такой факт накладывает на процедуру существенные ограничения. Также он часто становится причиной срыва сделок из-за отказа покупателей. Главной сложностью считается необходимость получить предварительно разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, с целью соблюдения прав ребенка. Поэтому стоит подробнее разобрать основные моменты подобных сделок.

Права ребенка

По действующему законодательству в России лица младше 18 лиц считаются несовершеннолетними. Поэтому из-за своего возраста они не обладают полной дееспособностью. Соблюдение их прав должны обеспечивать родители либо любые другие законные представители. А для продажи квартиры, часть которой принадлежит ребенку либо он в ней прописан, требуется сначала получить разрешение на это действие от органов опеки. Подобная ситуация усложняет совершение сделки купли-продажи.

Ребенок собственник

В тех случаях, когда несовершеннолетний имеет долю в квартире, для её продажи родителям либо опекунам требуется совершать целый ряд дополнительных действий. Прежде всего, им нужно получить бумагу из опеки, дающую добро на сделку с недвижимостью. При этом с 16 до 18 лет любые сделки подростка с жильем осуществляются только при наличии согласия родителей либо же законных представителей, а также его самого. А вот лица младше 6 лет считаются полностью недееспособными. Когда семья является благополучной, то никаких проблем с получением разрешения не возникает. Иная ситуация, если в семье были эксцессы с вмешательством органов опеки.

Прописан в квартире

Перед тем как продавать квартиру, где прописан несовершеннолетний, предварительно его требуется выписать. Без этого провести сделку купли-продажи будет затруднительно. Это обусловлено наличием обременения на такой недвижимости. Но выписывать детей можно только при одновременной их прописке в другом жилье. Необходимость в этом обусловлена запретом осуществлять выписку малыша в «никуда». В результате трудно приобрести новое жилье, когда нет возможности прописать ребенка во временную квартиру.

В процессе прописки должно соблюдаться условие, что новое жилье относительно предыдущего должно быть таким же либо лучше.

Выделение доли ребенку

Когда происходит продажа жилья, органы опеки контролируют этот процесс, чтобы были полностью соблюдены права несовершеннолетнего собственника. Так, требуется представить доказательства того, что в приобретаемом после этого новом жилье у него будет соответствующая доля. Важным моментом является необходимость четко знать все параметры новой квартиры либо дома, которую планируется приобретать, чтобы предоставить в опеку:

  1. Площадь, а также цена. Указанные параметры не должны быть меньше, чем в прежней недвижимости.
  2. Уровень благоприятности района. Новое жилье не должно находиться в криминальном либо неблагоприятном районе для проживания, создающим опасность для малыша.

Кроме этого, если приобретение нового жилья будет осуществляться через определенное время после продажи, все равно несовершеннолетнему требуется выделить соразмерную долю в другом объекте. Дополнительно возможно составление договора, который подтверждает намерение родителей или опекунов купить новую недвижимость с предоставлением ребенку соответствующей доли собственности.

Разрешение опеки

Данный государственный орган создан с целью защиты и отстаивания интересов несовершеннолетних граждан. Из-за этого при необходимости родителям или опекунам продать квартиру, в которой имеется доля у ребенка, они должны получить на это действие разрешение на продажу доли несовершеннолетнего. Чтобы обзавестись таким документом, должно быть соблюдено право ребенка получить соответствующую либо больше долю в новом жилье. Только в случае, когда подтверждение этого было получено опекунским советом, они выдают соответствующее разрешение на совершение сделки купли-продажи жилья с долей несовершеннолетнего. Для этого в опеку нужно предоставить целый пакет документов, для подтверждения соблюдения его прав. Образец разрешения можно посмотреть на официальном сайте организации.

Кроме бумаг, необходимых для совершения самой сделки купли-продажи, родителям требуется собрать целый пакет документов, чтобы предоставить в опеку. Прежде всего, нужны бумаги, подтверждающие родство либо опекунство, то есть право представлять интересы несовершеннолетнего. К таким документам относится:

  1. Паспорта родителей либо опекунов.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Решение суда относительно назначения опекунства либо усыновление.

Кроме этого, должны предоставляться следующие бумаги:

  1. Подтверждающие право собственности на квартиру либо дом, где указан статус ребенка (совладелец или единоличный собственник).
  2. Документы о браке либо разводе.
  3. Выписка, взятая из домовой книги.
  4. Бумаги на недвижимость: план из БТИ, а также кадастровый паспорт.
  5. Заявление, где указывается желание продать нынешнюю квартиру и купить новую. Его подписывает несовершеннолетний (если он старше 14 лет), а также родители либо опекуны.
Читать еще:  Порядок и условия заключения брака

Требования к недвижимости

Ко всем объектам недвижимости опека предъявляет целый ряд требований. Они должны соблюдаться в процессе продажи, а также последующей покупки нового жилья:

  1. Размер доли, которую ребенок получит после приобретения новой недвижимости. Она не должна быть меньше, чем была ранее.
  2. Момент продажи, а также покупки нового жилья должны совпадать в обязательном порядке.
  3. Когда родители или опекуны получили разрешение на приобретения новой квартиры в новостройке или строящемся доме, они должны дать гарантию, что ребенку предоставится соответствующая доля. В таких ситуациях согласие опеки выдается, когда объект находится на завершающей стадии строительства.
  4. Если семья решила переехать в другой город и у них нет возможности объединить приобретение и продажу жилья. В таких случаях опека предоставляет предельный срок 3 месяца, чтобы несовершеннолетнему выделили доля после продажи старой квартиры.

Органы опеки проверяют посредством Росреестра вовремя ли провели регистрацию несовершеннолетнего.

Когда откажут

Существует целый ряд причин, из-за которых возможно получение отказа в реализации доли ребенка. Таковыми являются следующие ситуации:

  1. Семья собирается покупать жилье в кредит, для чего продает имеющуюся недвижимость.
  2. Родители хотят вложить средства в жилой дом, который еще не возвели.
  3. Покупается квартира, имеющая меньший размер жилплощади.
  4. В покупаемой недвижимости отсутствуют необходимые для жизни коммуникации.
  5. Желание купить квартиру в районе, с повышенным уровнем загрязнения и неразвитой инфраструктурой.

Перед тем как продавать собственное жилье, в котором есть доля несовершеннолетних, родителям и опекунам требуется позаботиться о подготовке к переезду. Для этого требуется найти другую квартиру, имеющую цену и площадь не меньше прежнего и заключить предварительное соглашение с собственников. Это позволит перед продажей получить согласие на это действие со стороны опеки.

Источник: finansopyt.ru

Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего и как её осуществить? Рассказываем детально

Сама по себе покупка или продажа недвижимости – это непростое занятие. Необходимо собрать большое количество документов, подготовить договор купли-продажи и предусмотреть возможные подводные камни, что могут возникнуть в процессе.

А если в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, процесс усложняется еще больше, поскольку в дело вступают органы опеки.

Так как же продать долю в приватизированном жилье, если второй собственник несовершеннолетний и можно ли это вообще? Какие документы нужны в органы опеки для разрешения на продажу?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях осуществима сделка такого рода?

Несмотря на то, что участие в сделке с недвижимостью несовершеннолетнего значительно усложняет дело, провести ее все же реально. Главный принцип, которым будут руководствоваться органы опеки – это проверка факта, что права ребенка не будут ущемлены или нарушены. Если в результате ребенок получит долю в новой квартире, не уступающую по цене и габаритам предыдущей, то разрешение будет выдано без проблем.

Существует три условия, соблюдение которых гарантирует выдачу согласия попечительского совета на сделку:

  1. При продаже квартиры несовершеннолетнему предоставляется равноценная доля в другой квартире, например, находящейся в собственности кого-либо из родственников.
  2. При продаже квартиры ребенку передают долю в новой квартире.
  3. Иногда допускается открытие банковского счета на имя ребенка, куда после перечисляется полная стоимость с продажи доли.

Продать квартиру, оставив несовершеннолетнего без собственности органы соцзащиты не позволят. Также следует помнить, что если родители решат сэкономить и переписать на ребенка недорогую комнату в общежитии, этот вариант также не пропустят. Несовершеннолетний должен проживать как минимум с одним из родителей, а площадь комнаты для двоих будет недостаточна.

Процедура оформления разрешения

Для начала родителям необходимо собрать документы, которые потребуется предоставить в органы опеки, и посетить отделение УСЗН по месту регистрации, чтобы уведомить их о намерении продать жилье. Делается это посредством письменного заявления в произвольной форме.

В заявлении должны быть указаны:

  1. Паспортные данные заявителя, его телефон.
  2. Информация о несовершеннолетнем собственнике (ФИО, дата рождения, доля в квартире и реквизиты свидетельства о праве собственности).
  3. Описание жилплощади, которую намереваются продать.
  4. Информация о жилье, которое будет предоставлено ребенку взамен проданного.
  5. Список документов, прилагаемых к заявлению.
  6. Дата и подпись заявителя (ставится в присутствии инспектора).
  • Скачать бланк заявления в органы опеки
  • Скачать образец заявления в органы опеки

После этого попечительский совет назначает дату проведения собеседования с родителями и ребенком, если последнему уже исполнилось 14 лет.

Так же в органы опеки приглашаются владельцы приобретаемой квартиры. С них берется письменное согласие на передачу недвижимости несовершеннолетнему.

Заявление рассматривается советом попечительства в течении 10 рабочих дней. Если все документы в порядке и заявители прошли собеседование с инспектором, органы опеки начинают работу над оформлением согласия на продажу доли. Процесс занимает от двух недель до месяца.

Нужные документы

Следует учесть, что перечень документов, необходимых для выдачи разрешения в органах соцзащиты, может различаться в зависимости от региона.

Необходимо заранее проконсультироваться в УСЗН о том, какие документы необходимы и какие требования к ним будут предъявлены. В стандартный пакет документов для органов опеки входят:

  • Паспорта обоих родителей.
  • Свидетельство о рождении ребенка. Если ему уже исполнилось 14 лет, то предъявляется паспорт.
  • Документы, подтверждающие покупку нового жилья. Это может быть договор купли-продажи, авансовое соглашение или кадастровая и техническая документация на уже имеющуюся квартиру, где будет выделена доля несовершеннолетнего.
  • Свидетельство о браке родителей (или свидетельство о разводе).
  • Документы на жилплощадь, которая будет продаваться: свидетельство о праве собственности, выписка ЕГРН, кадастровый и техпаспорт, справка о прописанных, выписка из домовой книги.
  • Нотариальное разрешение на продажу.
  • Выписки с лицевого счета продаваемой квартиры и квартиры, где ребенок получит долю взамен старой.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Договор купли-продажи новой квартиры (если будет совершаться покупка).

Поводы для отказа

Ситуации, при которых попечительский совет не выдаст разрешение на проведение купли-продажи:

  1. В новой квартире отсутствуют удобства и коммуникации.
  2. Приобретаемое жилье меньше по площади.
  3. Сделка будет одновременно являться продажей и дарением.
  4. Новое жилье приобретается в рассрочку и является единственной недвижимостью в собственности.
  5. Новое жилье покупается по договору долевого участия.
  6. Отсутствует инфраструктура рядом с приобретаемой недвижимостью.

Получение согласия второго родителя

Для продажи квартиры необходимо согласие обоих родителей, даже если они находятся в разводе. В том случае, если один из опекунов не согласен с продажей доли или о его местоположении неизвестно, дело может быть передано в суд. В этом случае в органы опеки предоставляется решение суда.

Если один из родителей на момент подачи документов не может присутствовать лично в виду того, что находится в другом городе или стране, будет достаточно его письменного согласия с продажей.

Если родитель находится в другой стране, то он может обратиться для заверения в консульство РФ. В том случае, если один из родителей умер, предоставляется свидетельство о смерти.

Согласие второго родителя можно оформить либо на готовом нотариальном бланке, либо в произвольной письменной форме. Документ должен содержать паспортные данные родителя, реквизиты свидетельства о браке (или разводе), данные ребенка (ФИО, реквизиты свидетельства о рождении или паспорта) и информацию о квартире, которая будет продаваться (адрес, доля, реквизиты свидетельства о праве собственности несовершеннолетнего). Документ потребуется заверить у нотариуса.

Когда оно не потребуется?

Согласие второго родителя получать не нужно, если он был лишен родительских прав. В таком случае в органы опеки следует передать решение суда. Если второй родитель отказывается предоставлять письменное согласие или отказ в виду того, что не хочет принимать участие в жизни ребенка, следует отправить на его адрес заказное письмо, после чего через 30 дней принести в попечительский совет свидетельство об уведомлении.

Есть ли отличия от обычной сделки подобного рода?

Разница будет заключаться в подготовке документов для сделки. После того, как разрешение от попечительского совета было получено, из продаваемой квартиры могут выписаться родители и несовершеннолетний.

Дальше все происходит в стандартном порядке:

  1. Нотариусу предоставляют полный пакет документов, необходимый для проведения сделки, составляется договор купли-продажи и акт передачи квартиры.
  2. Проводится регистрация договора купли-продажи.
  3. Одновременно с продажей недвижимости происходит покупка новой, либо передача в собственность ребенка уже имеющегося жилья.
  4. Несовершеннолетнего участника сделки регистрируют по новому адресу.
  5. После получения на руки зарегистрированных договоров купли-продажи обеих квартир, их копии следует предоставить в органы опеки.

Любая сделка по недвижимости изначально будет сопровождаться определенной долей риска. В случае с несовершеннолетним собственником – это отказ органов опеки. Многие родители спешат провести сделку купли-продажи, не имея на руках готового разрешения от попечительского совета. Такие сделки являются незаконными.

Еще к одному риску можно отнести ситуацию, когда бывший супруг узнает о продаже доли ребенка в квартире и подает в суд или обращается непосредственно в органы опеки, чтобы выразить свое несогласие. Тут каждый случай будет рассматриваться индивидуально. Конечно, сделка будет считаться незаконной, но если условия жизни ребенка улучшились, по сравнению со старой квартирой, то местные власти могут пойти навстречу и не отменять ее.

Также следует запросить выписку о том, что на момент продажи в помещении никто не зарегистрирован.

Разрешена ли продажа части недвижимости, если один из собственников несовершеннолетний?

Можно ли продать свою долю в квартире, если другая принадлежит несовершеннолетнему? Однозначно да. Для этого продающему необходимо заказным письмом отправить родителям или опекуну ребенка предложение о преимущественном праве покупки.

Если от них был получен отказ или ответа не последовало, то остается лишь собрать полный пакет документов для продажи и вместе с отказом или свидетельством об уведомлении отнести их на сделку к нотариусу (прочитать об уведомлении о продаже комнаты в коммунальной квартире можно тут)

Органы опеки данный процесс не контролируют. В этом случае представитель ребенка вправе самостоятельно принять решение, поскольку доля несовершеннолетнего остается нетронутой. Обязательным условием будет нотариальное сопровождение сделки.

Продажа жилья, в котором имеется доля ребенка – процесс хоть и сложный, но вполне осуществимый. Соблюдая правила, регламентируемые опекой, получить разрешение на проведение сделки несложно. Если же в процессе оформления возникли какие-либо проблемы, собственник всегда может обратиться за разъяснениями к нотариусу или попечительскому совету.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как как продать квартиру или долю в квартире несовершеннолетнего ребенка:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Источник: urexpert.online

Ссылка на основную публикацию